Dohoda Wrigley: Bary a střechy dostávají domácí pauzy na dani z nemovitosti
Vítejte ve Wrigleyville: Domov mistra světa Cubs – a některé z nejlepších nabídek Chicaga o daních z nemovitostí.
Vezměte si Casey Moran’s, jeden z nejoblíbenějších barů v prosperující čtvrti.
Před dvěma lety posuzovatel okresu Cook Joseph Berrios překlasifikoval Casey Moran's z komerční nemovitosti na rezidenční poté, co její majitel Kevin Killerman vytvořil malý byt nad barem. To drasticky snížilo Killermanovy daně z majetku o 60 procent, což mu zatím ušetřilo více než 110 000 dolarů.
O blok dál Berrios podobně klasifikoval dvoupatrový bar s názvem Trace jako rezidenční nemovitost, i když tamní barman říká, že na pozemku nejsou žádné byty. To jeho majitelům letos ušetřilo více než 17 000 dolarů na dani z nemovitosti.
A rodina Ricketts, majitelé Cubs a Wrigley Field, ušetřili stovky tisíc dolarů na daních na 10 bytových domech známých jako Wrigley Rooftops. Všechny jsou klasifikovány jako rezidenční nemovitosti – i když jejich provozy na střechách bělidel generují mnohem více příjmů než jejich rezidence, ukazují záznamy.
V okolí Wrigley Field soupeří bary a restaurace o zákazníky. Ale pokud jde o daně z nemovitosti, fungují na nerovných podmínkách, zjistilo vyšetřování webových stránek.
Cook County je jediný okres v Illinois, který zdaňuje rezidence méně než komerční nemovitosti. Tato daňová úleva je rozšířena na tisíce budov, které zahrnují jak firmy, tak byty, což vede k nižším daňovým účtům pro jejich vlastníky – a zároveň nutí zbytek daňových poplatníků v okrese platit více.
Nikde to není tak patrné než ve Wrigleyville, kde majitelé některých budov letos ušetřili na daních z nemovitostí pouhých 16 000 USD a až 175 000 USD, protože mají alespoň jeden byt v budovách primárně určených k podnikání.
Toto je výsledek zákona, který Rada Cook County schválila před 17 lety na naléhání tehdejšího posuzovatele Jamese Houlihana, aby poskytl úlevy na dani z nemovitosti maminkám a popovým podnikům působícím ve výkladních budovách po celém městě a na předměstích – především budovách, které nejsou t větší než 20 000 čtverečních stop a nemají více než šest bytů.
Jsou zdaněni na základě 10 procent odhadnuté hodnoty jejich nemovitostí – stejně jako majitel jakéhokoli bungalovu nebo mezonetového domu v Chicagu nebo na předměstí Cook County. Majetek, který je klasifikován jako komerční, je zdaněn 25 procenty z odhadnuté hodnoty.
To vedlo k rozsáhlým nespravedlnostem mezi vlastníky nemovitostí ve Wrigleyville, kde je mnoho barů zdaněno vyšší komerční sazbou, v některých případech dokonce i bar vedle je zdaněn podle mnohem nižšího vzorce pro hodnocení bydlení.
The Sun-Times zkoumal majetkové daně u 65 budov s bary, restauracemi a dalšími podniky v okolí Wrigley Field. Hodnotitel zařadil 32 z nich jako rezidenční, protože zahrnují alespoň jeden byt – který ani nemusí být obsazen, abyste získali daňovou úlevu.
Dohromady těchto 32 nemovitostí letos zaplatilo na daních 1,6 milionu dolarů – asi o 2 miliony méně, než by zaplatily, kdyby byly zdaněny jako komerční majetek, zjistil Sun-Times.
Pokud by zákon nikdy nebyl přijat, je nepravděpodobné, že by majitelé nemovitostí zaplatili celé 2 miliony dolarů, protože by nepochybně tvrdili, že některé části jejich budov by měly být zdaněny jako komerční a jiné jako obytné. Přesto by tyto takzvané dělené daně generovaly více daňových příjmů z těchto budov, než se v současnosti platí, říkají odborníci.
K nemovitostem patří 13 bytových domů podél ulic Sheffield a Waveland, kde se fanoušci hrnou na střechy, aby sledovali hru Cubs. Během několika posledních let koupila rodina Rickettových 10 těchto budov a letos za ně zaplatila 872 933 dolarů na dani z nemovitosti – asi o 1,3 milionu dolarů méně, než by zaplatila, kdyby byly klasifikovány jako komerční nemovitosti.
Střešní budovu s největším účtem daně z nemovitosti vlastní George Loukas, který také vlastní slavný bar Cubby Bear a spravuje střešní budovy vlastněné rodinou Ricketts. Loukas letos zaplatil na daních na své střeše 188 756 dolarů. Je to jedna z pouhých tří střešních budov, které jsou zdaněny jako komerční majetek, nikoli obytné.
Zacházet s firmou jako s domovem pro daňové účely je v okolí Wrigley Field tak lukrativní, že mnoho pronajímatelů šetří na daních z nemovitosti více, než musí platit jiné podniky ze sousedství, včetně Luis Auto Repair, která je přes ulici od stadionu.
Daně karosárny se za posledních pět let zdvojnásobily, takže majitel Luis Resendiz má mnohem větší daňový účet než mnoho rušných barů. Nyní mu hrozí, že přijde o svůj majetek, protože poslední dva roky neplatil daně a dluží více než 78 000 dolarů společnosti z Atlanty, která zaplatila jeho neplatné daně.
Jen málo vlastníků nemovitostí ve Wrigleyville by diskutovalo o rozdílech v daních z nemovitostí. Kdybych s vámi mluvil, urazil bych se,“ řekl jeden majitel firmy reportérovi.
Majetkové daně vzrostly v sousedství natolik, že Ald. Tom Tunney (44.) říká, že radí obchodníkům, aby následovali jeho příkladu. Před několika lety se rozhodl přestěhovat svou restauraci Ann Sather o půl bloku do průčelí budovy s byty v patře, aby si mohl snížit daně.
Když mluvím s majiteli firem, snažil jsem se je v této otázce vzdělávat, říká Tunney. Ptám se jich: ‚Můžete dát byt nahoře?‘
Cook County má 13 984 nemovitostí, které mají výlohy s maximálně šesti byty. Osmdesát procent z nich je v Chicagu a 1 087 v Lake View Township, kam patří i Wrigley Field.
Hodnotitel nemá žádný mechanismus, jak ověřit existenci bytů v těchto komerčních budovách, i když mluvčí Berrios Tom Shaer říká, že úřad často dostává kopie nájemních smluv, nájemní listiny a další dokumenty od vlastníků budov, kteří se snaží přesvědčit posuzovatele, že jejich nemovitosti mají velkou hodnotu. méně, než odhaduje kraj.
Laurence Msall, prezident občanské federace, organizace pro daňovou politiku, zpochybňuje politiku okresu poskytovat daňové úlevy některým vlastníkům komerčních nemovitostí pouze proto, že jejich budovy zahrnují byty, a říká, že tento krok poškozuje všechny ostatní.
Každý v daňové oblasti je nakonec zdaněn vyšší sazbou za dar, který je dán některým vlastníkům nemovitostí, říká Msall.
Podle vyhlášky Cook County však Shaer říká, že hodnotitel nemá jinou možnost, než dát levnější rezidenční klasifikaci jakékoli komerční nemovitosti, která zahrnuje šest bytů nebo méně, za předpokladu, že budova je menší než 20 000 čtverečních stop.
Pete Silvestri, jeden z komisařů Cook County, kteří hlasovali pro snížení daně z nemovitosti na budovy s obchody, které také obsahují byty, říká, že cílem nařízení nebylo nikdy poskytnout daňové úlevy barům nebo střechám ve Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, říká, že krajská rada by měla znovu prozkoumat dopad vyhlášky.
To by mohlo vyžadovat hlubší analýzu téměř 14 000 nemovitostí, kterých se to týká.
Žádná z těchto věcí nebyla záměrem, říká Silvestri. Bylo to na pomoc mámě a pop obchodům, které selhávaly. . . poskytnout jim určitou úlevu na dani z nemovitosti, aby mohli konkurovat tomuto masivnímu vývoji.
Mohu vám zaručit, že nikdo nevychoval střechy nebo úspěšné bary, říká komisař a navrhuje, aby kraj rozdělil daňové účty, takže komerční prostory jsou zdaněny více než obytné prostory.
Killerman’s bar je jedním z mála podniků, které platí na dani z nemovitosti méně než před pěti lety, kdy Cubs skončili na posledním místě.
Killerman, majitel několika barů na North Side, měl také podíl ve společnosti, která prodává pivo v Lollapalooza. Strávil několik let tím, že se snažil snížit daně z majetku Casey Moranové podáním žádostí o snížení hodnoty, kterou odhadce připsal na nemovitost na 3662 N. Clark St., která má podle okresu hodnotu 1,9 milionu dolarů.
Jeho štěstí se změnilo před dvěma lety, když najal Stevena Pearlmana, právníka v oblasti daní z nemovitostí, který stejně jako mnoho dalších právníků, kteří se snaží o snížení daňových výměrů od kanceláře Berriors, přispíval do fondu kampaně odhadce.
Pearlman podal dokumenty s Berriosem, které říkaly, že Killerman měl malý byt v horní části baru, prostor, který kdysi sloužil jako salonek majitele.
Tyto dokumenty ukazují, že zaměstnankyně Casey Moran's si pronajala byt za 700 dolarů měsíčně – nájem, který Killermanovi ušetřil 51 751 dolarů na dani z nemovitosti poté, co Berrios překlasifikoval nemovitost z komerční na rezidenční. Jako rezidenční nemovitost zaplatil Killerman v loňském roce na daních 36 436 dolarů, ale zaplatil by 88 187 dolarů, pokud by bar zůstal klasifikován jako komerční, ukazují okresní záznamy.
Letos Killerman zaplatil 39 834 dolarů místo 99 586 dolarů, což představuje úsporu 59 752 dolarů.
Když reportér navštívil byt ve třetím patře barové věže, otevřela dveře žena a řekla, že tam nikdo nebydlí – a není tam žádný byt. Pak zavřela dveře.
Killerman zavěsil reportérovi. Jeho právník nereagoval na telefonáty.
Blok severně od Casey Moran's, majitelé Trace, malého dvoupatrového baru, dostávají po léta výrazné snížení daní z nemovitosti, protože nemovitost je klasifikována jako rezidenční.
Webová stránka hodnotitele uvádí, že v budově o rozloze 2 922 čtverečních stop jsou čtyři byty, které se nacházejí na pozemku o rozloze 2 100 čtverečních stop, ačkoli v nemovitosti nejsou žádné viditelné známky jakéhokoli obytného prostoru. Barman také řekl Sun-Times, že tam nejsou žádné byty.
Majitelé nemovitostí, Nathan Hilding a Jason Akemann, kteří provozují několik restaurací v Chicagu, nereagovali na telefonní hovory. Ale jejich právník Peter Issac říká, že na pozemku je ve skutečnosti byt.
V zadní části budovy je malý byt, říká Issac. Byl tam roky, než ho Trace koupil. Nevěřím, že tam někdo žije.
Přesto Shaer, mluvčí hodnotitele, říká, že úřad hodnotitele rozhodl, že Trace by měl být překlasifikován na komerční nemovitost, což by zvýšilo jeho daně z nemovitostí z 11 599 dolarů, které majitelé letos zaplatili. Daňová karta baru by byla 28 998 $, pokud by nemovitost měla letos komerční klasifikaci.
Děkujeme vám, že jste nás na to upozornili, říká Shaer. S 1,85 miliony nemovitostí v Cook County občas potřebujeme dostávat tento typ informací.
Po letech legálních šarvátek s majiteli střešních bytů podél Sheffieldu a Wavelandu začala rodina Rickettových v roce 2015 budovy skupovat.
Nyní vlastní 10 ze 13 střešních budov a platí 64,5 milionu dolarů za všechna nemovitost a nemovitá aktiva, podle dokumentů předložených hodnotiteli právnickou firmou Thomase M. Tullyho, bývalého posuzovatele Cook County, který zastupuje Ricketts. rodina.
Všech 10 budov v Ricketts je zdaněno jako rezidenční majetek, ačkoli dokumenty předložené kraji ukazují, že většina jejich příjmů pochází z obchodních operací, nikoli z bytů.
Rickettsovi, operující pod názvem Wrigley Rooftops, měli během prvních šesti měsíců roku 2016 příjmy ze vstupenek ve výši 6,4 milionu USD ze střešních barů. Po zaplacení daní a výdajů dokumenty ukazují, že střešní podniky měly čistý příjem 399 147 USD za prvních šest měsíců minulého roku. rok.
Rickettsovi těsně nad pravou zdí hřiště vlastní dvě budovy na 3617 a 3619 N. Sheffield, kde je šest apartmánů licencováno jako rekreační pronájmy městem Chicago a hosté musí platit městskou hotelovou daň. Provoz jako Inn at Wrigleyville a ceny za noc se pohybují mezi 329 USD za apartmá MVP s jednou ložnicí až 720 USD za Home Run Suite, kde se vyspí devět lidí.
Ačkoli jsou budovy provozovány jako hotel s prosperujícím barem na střeše, nemovitosti jsou klasifikovány jako rezidenční. Rodina Rickettových tedy letos zaplatila na dani z nemovitosti 161 622 dolarů. Pokud by budovy byly klasifikovány jako komerční, daňové účty by přesáhly 400 000 dolarů.
Kancelář hodnotitele nevěděla, že byty v těchto budovách byly pronajaty jako hotelové pokoje, dokud se na to Sun-Times nezeptal. Na základě kontroly webových stránek strany provedeme další šetření ohledně toku příjmů z této nemovitosti, říká Shaer.
Mluvčí rodiny Ricketts, Dennis Culloton, odmítl diskutovat o financích Wrigley Rooftops. Culloton poznamenává, že prázdninové pronájmy začaly za předchozího vlastníka a že všechny budovy byly klasifikovány jako obytné, když je rodina koupila.
Když jsme budovy za posledních pár let koupili, zdědili jsme všechny hodnotící klasifikace a hodnocení,“ říká Culloton. Klasifikace je nakonec na hodnotiteli. Pokud by byl klasifikován jako komerční, bylo by to na posuzovateli. Existují ale další otázky, jak by to bylo zónováno. Je zónován jako obytný.
Dohromady Rickettsovi letos zaplatili 3,5 milionu dolarů na dani z majetku: 2,2 milionu na Wrigley Field; 430 739 USD na novou kancelářskou budovu a park vedle hřiště a 872 933 USD na 10 střešních budov.
Ranna ’: