Daňový propad Cook County ve výši 1 milionu dolarů
Kraj vymazal nezaplacené daně z prázdného skladu, aby ho někdo koupil. O tři roky později je stále prázdný a daňoví poplatníci mají na neúspěšné dohodě ještě více peněz.
Opuštěný sklad na západním předměstí už roky nikdo nechtěl.
Velký důvod: Budova – stará továrna na parfémy v Bellwoodu – měla nezaplacené daně z nemovitosti přesahující 1 milion dolarů, které by musel zaplatit každý, kdo ji koupil.
Aby se nemovitost pokusila znovu získat daněmi, zasáhl úřad Cook County Land Bank.
Krajská vládní agentura byla založena v roce 2011, aby dělala přesně takové věci, a dostala neobvyklou pravomoc pomoci to uskutečnit: Může vymazat veškeré nezaplacené daně z prázdných nemovitostí, takže potenciální kupci nebudou mít další finanční zátěž. Stačí, když opraví nemovitost, a dostanou výhodnou nabídku. A kraj opět dostává daně z nemovitosti, aby podpořil školy a další vládní funkce.
Tak to má fungovat.
Ale v Bellwoodu to nešlo. Budova je stále prázdná, téměř další tři roky byly nezaplaceny daně, probíhá soudní spor a daňoví poplatníci pravděpodobně nakonec dostanou na celou věc ještě více peněz.
Neúspěšná dohoda se stala daňovým propadem ve výši 1 milionu dolarů pro úřad krajské pozemkové banky, který se dostal pod kontrolu a byl předmětem dvou kritických auditů od roku webová stránka informovala v listopadu 2019 o zasvěcené dohodě zahrnující Chester Wilson, náčelník štábu společnosti Ald. Carrie Austin (34). Wilson daroval zchátralou budovu pozemkové bance, která vymazala jeho nezaplacené daně z nemovitosti, penále a úroky – více než 200 000 dolarů – a na Wilsonovo doporučení prodal budovu svému bývalému obchodnímu partnerovi.
O nemovitost Bellwood měl zájem pouze jeden zájemce. Vyplatilo se kraj 250 000 USD za sklad v roce 2017 s plány na přeměnu budovy o rozloze 27 000 čtverečních stop na neziskovou městskou farmu a kulinářskou školu.
Tato rehabilitace se nekonala, protože nový vlastník, Urban Transformation Enterprises, říká, že by neměla platit žádné daně z majetku skladu, protože jde o neziskovou charitu. Stát to podepsal, ale konečné rozhodnutí spočívá na úřadu posuzovatele Cook County, který říká, že neviděl důkazy, které by opravňovaly odstranění nemovitosti z daňových přiznání.
Úředníci pozemkové banky nejsou ze zpoždění nadšeni. Žalují o převzetí skladu zpět a ponechání si všech peněz, které Urban Transformation zaplatila za nemovitost, s tím, že porušila podmínky smlouvy tím, že místo do dvou let nezrekonstruovala.
Každý majitel domu v Cook County ví, že má zákonnou povinnost platit daně z nemovitosti, říká Tarrah Cooper-Wright, mluvčí pozemkové banky. Současný vlastník porušuje právně závaznou smlouvu, protože nedokončil rehabilitaci v dohodnuté době rehabilitace.
Cooper-Wright říká, že daňoví poplatníci ve skladu neztrácejí žádné peníze, protože vzhledem k tomu, že nemovitost byla 10 let prázdná, pravděpodobně nebude v tuto chvíli zaplacen 1 milion dolarů.
Prezident Urban Transformation Donald Patterson a jeho právník říkají, že nebyli schopni provést rehabilitaci, protože vesnice Bellwood – která chce, aby se tam někdo platil daně – jim nedá stavební povolení.
Nyní společnost Urban Transformation upustila od svých plánů přeměnit sklad na farmu, kde by lidé, včetně některých, kteří přišli z vězení, získali cenné pracovní školení.
Ale než nechat kraj vzít si majetek zpět a přijít o to, co zaplatil, chce Patterson udělat jednu ze dvou věcí:
- Pronajměte sklad za 10 000 dolarů měsíčně Perrymu Manderovi, těžkému obchodníkovi, který čeká na licenci od státu Illinois na pěstování marihuany – proces, který byl kvůli pandemii COVID-19 zpožděn.
- Nebo prodejte nemovitost za 350 000 dolarů sousední firmě, která chce rozšířit svou společnost dovážející koberce – pokud odhadce schválí její žádost o úlevu na průmyslové dani, která by v příštím desetiletí snížila daně z nemovitostí o 60 %.
Připravujeme se na prodej, říká Patterson. Nekoupil jsem to proto, abych to prodal. Ale nemám na výběr. Robert Rose se to snaží vzít.
Rose je výkonnou ředitelkou pozemkové banky. Záznamy ukazují, že zpočátku podporoval Pattersonův plán pěstovat produkci ve skladu.
Ale smlouva o prodeji z 10. listopadu 2016 a dopis, který zaslal úředníkům Bellwood 27. června 2018, naznačují, že jeho chápání bylo, že Urban Transformation zamýšlela usilovat pouze o úlevu z průmyslové daně ve výši 60 % na své majetkové daně.
Dopis přišel týdny poté, co Urban Transformation oznámila, že jako nezisková organizace ve skutečnosti usiluje o úplné osvobození od daní.
Asi o rok později Rose poslala e-mail starostovi Bellwood Andre Harveymu: Právě přebíráme 2821 W. Granta zpět od Dona Pattersona, abychom mohli najít vhodnějšího kupce.
Nyní je celý nepořádek u soudu, kde obvodní soudkyně okresu Cook Anna Loftusová naplánovala slyšení o žalobě pozemkové banky na 12. listopadu.
Záznamy ukazují, že sklad Bellwood je jednou z 25 nemovitostí, ze kterých se neplatily daně z nemovitosti, protože je pozemková banka prodala novým vlastníkům.
To jsou 3 % z 1 068 nemovitostí, které pozemková banka prodala. Říká se, že ostatní vlastníci jsou současní a pozemková banka říká, že zaplatili dohromady více než 100 milionů dolarů na dani z nemovitosti.
Po loňské zprávě Sun-Times o dohodě zahrnující Wilson nařídil prezident Cook County Board Toni Preckwinkle externí audit agentury vytvořené komisařkou Cook County Bridget Gainerovou s cílem přestavby opuštěných budov v problémových čtvrtích. Doporučení auditorů zahrnovalo požadavek na pozemkovou banku doložit, že prověřila potenciální kupce nemovitostí, které koupila nebo zabavila kvůli neplacení daně z nemovitosti.
V samostatném auditu vydaném 29. října generální inspektor Cook County Patrick Blanchard také kritizoval pozemkovou banku za špatné vedení záznamů.
Pozemková banka je jednou ze šesti vládních agentur, které mají svou roli v budoucnosti jednopodlažního skladu na Grant Avenue v Bellwoodu, který zatím zůstává bolestí v očích plných plísní a rozbitých oken.
Společnost Solo Laboratories kdysi vlastnila tři sklady na Grant Avenue, včetně toho na 2821 Grant Ave., který nyní vlastní Urban Transformation. Solo odešel z nemovitostí v roce 2016 a v podstatě je daroval pozemkové bance, místo aby zaplatil 1 milion dolarů plus, které dlužil na daních.
Pozemková banka prodala jeden ze skladů dovozci koberců, další dodavateli tisku a třetí Urban Transformation.
Patterson – který také provozuje službu pro přípravu daní v North Lawndale a v roce 2007 neúspěšně kandidoval na 24. radního sboru – zahájil Urban Transformation v roce 2015 s granty od čtyř sborů ve West Side. Později uvedl, že také získává granty od ministerstva zemědělství USA.
Patterson podal nabídku na koupi skladu týdny předtím, než mu v listopadu 2016 úřad Internal Revenue Service oznámil, že Urban Transformation bude certifikován jako charitativní organizace osvobozená od daně.
Příbuzný
Cook County OK uzavřela zasvěcenou dohodu pro Alda. Hlavní asistent Carrie Austin
Pobočník hasičů z Cook County, který po otázkách Sun-Times dal sladkou smlouvu na dům Oak Lawn
Ex-starosta Richard M. Daley, syn bankrollujícího věřitele profitujícího z obchodů s pozemky v Cook County
Agentura Cook County, která je pod dvěma recenzemi, dala velké bonusy 225 750 $ ročně šéfovi
Auditoři zjistili, že orgán Cook County Land Bank Authority musí podniknout kroky k zamezení konfliktů
Později založil další společnost, Urban Transformation Farms, aby získal peníze pro charitu. Nedávno prodala více než 8 milionů dolarů ochranného oblečení souvisejícího s COVID do státu Illinois, což je podle něj součástí tohoto úsilí.
Poté, co představenstvo pozemkové banky koncem března 2017 schválilo prodej, převzal Patterson sklad v květnu 2017. Některé zajímavosti z toho, co se od té doby stalo:
3. června 2017 — Patterson podepsal smlouvu s architektem.
1. února 2018 – Architekt požádal o stavební povolení na předělání elektroinstalace, koupelen a dalších interiérových prací. Obec to popřela s tím, že potřebuje více informací.
6. února 2018 – Správce zón Bellwood poslal starostovi a hlavnímu stavebnímu inspektorovi e-mail s obavami: Pan Patterson neměl jasnou představu o tom, co chce dělat, ani nám nemohl říct, co dělají. Řekl, že na to není ten pravý… [Stavební inspektor] také říká, že obec preferuje, aby byl majetek daňovým subjektem před neziskovým.
Pattersonův právník Lester Barclay říká: Mysleli jsme si, že děláme něco dobrého na kapotě. Pak jsme se dostali do: ‚Musíte to prodat.‘ Toto prodávat nechceme. Pak to bylo: ‚Nedostanete povolení.‘
Narazili jsme na cihlovou zeď. Uvažovali jsme, že zařízení koupíme, zařízení zrekonstruujeme a vyškolíme lidi pro práci v restauracích. Potřebovali jsme vytvořit kuchyň, pracovní prostředí, které by dávalo smysl pro vzdělávací program, který jsme měli dělat. Chcete hrát podle pravidel. Nebudeme stavět něco bez plného oprávnění od vesnice. To jsme nemohli dostat. Jste chyceni uprostřed něčí politické hry.
1. května 2018 — Urban Transformation oznámil Bellwood, že požádal Illinois Department of Revenue, aby potvrdil, že je osvobozen od placení daně z nemovitosti.
Řekli jsme mu, že to nemůže být osvobozeno od daní, protože my osvobození od daně neděláme, říká starosta Andre Harvey. Všechny tyto daně jdou zpět na daňové poplatníky, což ve skutečnosti nechceme dělat. Když mluvíme o hospodářském rozvoji, chceme dělat věci, které pomohou vesnici růst, a ne odebírat nemovitosti z daňových rolí.
27. června 2018 — Rose napsal Bellwoodovi a citoval to, co popsal jako plány Urban Transformation na částečnou daňovou úlevu ve skladu pro pěstování čerstvých produktů, balení a konzervárenské procesy, a to zaměstnáváním bývalých vězňů, které nazval vracejícími se občany a dalšími obtížně zaměstnatelnými členy společenství.
20. prosince 2018 — Stát zamítl žádost Urban Transformation osvobodit sklad od daně z nemovitosti, protože prázdná budova nebyla využívána pro účely osvobozené od daně.
5. června 2019 — Rose poslala starostovi email: Právě přebíráme 2821 W. Granta zpět od Dona Pattersona, abychom našli vhodnějšího kupce.
23. září 2019 – Stát zrušil své dřívější rozhodnutí a rozhodl, že Patterson by nakonec neměl platit daně z majetku ve skladu – pokud se používá pro účely osvobozené od daně.
25. září 2019 – Pozemková banka zažalovala Urban Transformation, aby získala sklad zpět, s tím, že by měla přijít o všechny peníze, které za budovu zaplatila.
Zaplatili jsme čtvrt milionu dolarů, říká Barclay, Pattersonův právník. Vlastníme nemovitost přímo. Ale teď nám vezmeš majetek bez náhrady? Je na tom něco zlověstného.
9. prosince 2019 — Týdny předtím, než se rekreační marihuana stala v Illinois legální, správci vesnice Bellwood schválili vytvoření šesti licencí na podnikání s konopím.
10. března 2020 — Herbal Care Center, vlastněné Perry Manderou, podalo žádost o územní plánování a požádalo Bellwood o povolení pěstovat marihuanu v Pattersonově skladu.
29. března — Mandera oznámil ministerstvu zemědělství státu Illinois, že souhlasil s pronájmem Pattersonova skladu za 10 000 dolarů měsíčně, pokud stát schválí žádost jeho pěstitele.
6. května — V rámci reakce státu na koronavirus zaplatila Illinois Emergency Management Agency 2,5 milionu dolarů za 500 000 izolačních šatů od Urban Transformation Farms, která působí z Pattersonovy daňové přípravny. Jejím registrovaným zástupcem je Victor B. Dickson, prezident a výkonný ředitel Safer Foundation, která nalézá práci pro lidi s trestním rejstříkem. O týden později Urban Transformation Farms prodaly dalších 6 milionů dolarů kombinézy pro reakci na COVID19.
Zakoupili jsme produkt a stát ho od nás koupil, říká Patterson. Účelem je prodat produkt a vložit peníze do neziskové organizace. Je to další zdroj financování, jak dát lidem práci.
30. května — Spolumajitel MDA Rug Miltjadh Iljadhi souhlasil s nákupem Pattersonova skladu za 350 000 dolarů – pokud mu Bellwood a odhadce poskytnou daňovou úlevu, která by snížila majetkové daně o 60 % na 10 let. Prodej také závisí na tom, zda bude pozemková banka v pořádku. Od té doby to schválilo zastupitelstvo obce.
Ať už soud rozhodl o prázdném skladišti v Bellwoodu jakkoli, pokladní úřad okresu Cook říká, že Donald Patterson dluží 308 363,84 dolarů na dani z nemovitosti na pokrytí období od doby, kdy jej koupil od pozemkové banky, plus pokuty a úroky.
Pokud kraj uspěje ve snaze získat nemovitost zpět, pravděpodobně by musel znovu vymazat nezaplacené daně, aby našel jiného kupce.
Ranna ’: