Pomohl by projekt One Central proměnit South Side? Mohlo by to být, pokud by se daly vyřešit detaily.
Mnohomiliardová výstavba navržená na západ od Soldier Field je nabízena jako smělý plán, jak proměnit ošklivé kolejiště v klenot u jezera a posílit veřejnou dopravu.
One Central, multimiliardová nemovitostní developerská společnost navrhovaná pro South Loop západně od Soldier Field, je odvážným plánem, jak proměnit ošklivé kolejiště v klenot na břehu jezera a zároveň posílit tranzit na South Side nebo trik, jak přimět veřejnost, aby dotovala soukromý podnik, podle toho, koho se zeptáte.
Jeho jádrem je komplexní plán, ve kterém by Landmark Development získal federální úvěr na vybudování tranzitního centra South Loop zahrnujícího Metra, CTA a Amtrak za cenu až 3,8 miliardy dolarů plus úroky.
Stát Illinois by koupil tranzitní centrum od Landmarku na splátky, pravděpodobně na 20 let nebo déle, s použitím daní z prodeje z projektu, a Landmark by tyto peníze použil na splacení federální půjčky.
Jedná se o inovativní způsob financování infrastruktury, říká Steve Schlickman, dopravní konzultant a bývalý dopravní úředník. Veškeré riziko by to přeneslo na vývojáře. Pokud může Landmark prokázat, že na to má, proč o to nepokračovat?
Použití výnosu z daně z prodeje k vyrovnání nákladů na vývoj je nebezpečný precedens, říká Joe Schwieterman, ředitel Chaddick Institute for Metropolitan Development na DePaul University. Je těžké vidět, že dopravní agentury to dělají bez masivních kapitálových výdajů.
Schwieterman však uznává, že navrhovaný rozvoj by mohl být impulsem pro oživení plánů na oběhové čerpadlo v centrální oblasti tím, že by se stalo prominentním místem na jižní straně.
Společnost Landmark, která plánuje brzy vydat studii proveditelnosti, označuje oblast za hrubě nedostatečnou dopravní obslužnost. Obyvatelé South Side se potýkají s mnohem vyšší dobou dojíždění než v jiných částech města.
Starosta Lori Lightfoot očekává robustní a inkluzivní proces zapojení komunity a důkladnou kontrolu města, říká mluvčí radnice.
Dopravní experti jsou skeptičtí k potřebě tranzitního centra, ale souhlasí s tím, že chicagský železniční dopravní systém by měl být přepracován a rozšířen, aby se zlepšil přístup k rostoucímu počtu pracovních míst v centru města.
Pokud se město a Landmark dohodnou na tom, jak tohoto cíle dosáhnout, One Central by k tomu mohl zajít daleko.
Developer chce postavit palubu nad kolejištěm Metra na 18th Street a Lake Shore Drive a na 34 akrech vzdušných práv nad ním postavit komplex se smíšeným využitím s kancelářskými a obytnými věžemi, obchody, restauracemi a zábavou.
Aby Landmark zaplatil palubu, loni přesvědčil valné shromáždění v Illinois, aby povolilo partnerství veřejného a soukromého sektoru mezi společností a státem.
Zákon byl přijat s minimální veřejnou diskusí a pro Landmark by se mohl zdát jako sladký obchod, přičemž balíček platí z daňových příjmů.
Ale hlubší analýza naznačuje, že Schlickman má pravdu, když si myslí, že by z toho měly prospěch obě strany. Landmark by dostal palubu. Stát by získal způsob, jak financovat tranzitní infrastrukturu, která by nezahrnovala financování navýšením daní – TIF – a také by město Chicago stálo málo nebo vůbec nic.
Schéma, komplikované, ale důmyslné, by fungovalo takto:
- Landmark by půjčku získal prostřednictvím programu financování obnovy a zlepšení železnic, který spravuje ministerstvo dopravy USA, a použil by ji na to, co nazývá občanská stavba – paluba, dopravní zařízení a části projektu, které by přinesly daně z prodeje, jako jsou obchody, restaurace, zábava a parkoviště. Tyto federální železniční půjčky lze použít k zaplacení rozvoje nemovitostí, nejen dopravních zařízení.
- Jakmile začnou platit daně z prodeje, stát občanskou stavbu koupí a Landmark peníze použije na splacení půjčky.
- Developer by také zvládl to, co nazývá soukromou budovou – kancelářské a obytné budovy, které by podle odhadů mohly stát 20 miliard dolarů.
Geniální částí je koncept občanské stavby. Transit sám o sobě nemůže generovat peníze na pokrytí svých stavebních nákladů. Ale tranzit v kombinaci s dalším rozvojem produkujícím příjmy by mohl být jiný příběh. Pokud vše půjde podle plánu, občanská výstavba by se zaplatila sama.
Pro radnici by bylo plusem, že by se podle Landmarka čerpal pouze státní podíl na daních z prodeje, podle Landmarka, který říká, že na výstavbu občanské výstavby se neuvažují žádné dolary na městské daně.
Hodně se toho může pokazit. Daň z prodeje nemusí stačit na splacení půjčky. Partnerství by muselo být strukturováno, aby daňoví poplatníci Illinois nenesli zátěž, pokud by projekt směřoval na jih.
Další věc, kterou je třeba vážně promyslet, je, jakou infrastrukturu by stát za své peníze získal.
Nikdo, s kým jsem mluvil, nevyjádřil velké nadšení pro tranzitní centrum One Central, jak je koncipováno. Jednak se zdá, že vlaky CTA Orange Line a některé vlaky Metra by byly odkloněny do One Central – což by mohlo prospět Landmarku a lidem, kteří tam jezdí, ale pravděpodobně by to obtěžovalo všechny ostatní.
CTA tvrdí, že s Landmarkem vedla pouze předběžné diskuse.
Pokud chce Chicago zvýšit přístup k pracovním příležitostem, jsou naléhavější jiné iniciativy v oblasti tranzitu. Například Cook County nabídl, že se zaručí za tříletý pilotní projekt, který by obyvatelům Far South Side zlevnil a zrychlil cestu na Loop, čímž by se snížily ceny na tratích Metra Electric a Rock Island.
South Siders však stále potřebují způsob, jak dostat poslední míli ke svým zaměstnáním, stále častěji se nacházejí v odlehlých částech centra města, které je špatně obsluhováno veřejnou dopravou.
V průběhu let se objevily návrhy na vysokokapacitní tranzitní službu spojující L a Metra mezi sebou a s odlehlými oblastmi. [Byl jsem v týmu, který vypracoval jeden návrh, publikovaný v roce 2016 obchodní skupinou Chicago Central Area Committee.]
Tranzitní linka spojující One Central s L a Metra by byla pro Landmark nesmírně výhodná. Také by to umožnilo dojíždějícím dostat se na okraj centra města, kde byly navrženy velké projekty.
Landmark nemusí být dychtivý pomáhat budovat tranzitní infrastrukturu, která by pomohla jeho konkurentům i jí samotné. Pokud však stát bude investovat miliardy, výsledky musí poskytnout široké veřejné výhody odrážející kolektivní, dlouhodobou vizi, která je jasná a dosažitelná.
Komentáře e-mailem na adresu dopisy@suntimes.com .
Ranna ’: